Surface de plancher et densité de construction Calcul de la surface de plancher, détermination et gestion de la densité d’une construction, f Coll. Pratique du droit

Les réformes actuelles du droit de l'urbanisme, axées notamment sur l'utilisation économe de l'espace et la lutte contre l'étalement urbain, ont créé de nouvelles mesures de la densité de construction et un nouveau principe de calcul de la surface de plancher. La surface de plancher ainsi définie par l'article L. 112-1 du code de l'urbanisme - entré en vigueur le 1er mars 2012 - a été conçue en vue d'unifier et de simplifier la définition des surfaces de plancher prises en compte ; elle se substitue à la fois à la surface de plancher hors oeuvre brute (SHOB) et à la surface de plancher hors oeuvre nette (SHON) des constructions. S'agissant du champ d'application des autorisations d'urbanisme, la notion d'emprise au sol vient compléter celle de surface de plancher pour déterminer les seuils. Ainsi, Surface de plancher et densité de construction :
- analyse les nouvelles mesures de la densité ;
- présente le calcul de la surface de plancher d'une construction pour l'application des taxes d'urbanisme et du calcul de la surface de plancher pour l'application des règles d'urbanisme ;
- traite de la détermination de la densité par les documents d'urbanisme et expose les diverses bonifications de densité qui peuvent être mises en oeuvre.
La gestion de la densité, liée notamment à l'application du coefficient d'occupation des sols, fait l'objet d'un examen pratique, aussi bien pour les opérations de construction que pour les opérations de lotissement. Enfin, la nouvelle fiscalité de la densité et la taxation possible de la sous-densité - qui remplace la taxation de la surdensité - complètent cette présentation des enjeux et outils de la densification mis à la disposition des collectivités locales. Agrémenté d'illustrations particulièrement didactiques, Surface de plancher et densité de construction est un ouvrage incontournable par sa simplicité et la clarté de son contenu. Cet ouvrage est destiné aux architectes, urbanistes, notaires, géomètres-experts, constructeurs et lotisseurs, ainsi qu'aux responsables des collectivités locales et aux services instructeurs d'autorisation d'urbanisme.

Calcul de la surface de plancher d'une construction
Les différentes catégories de surface de plancher
Surface de plancher en droit de l'immobilier et de la construction
Surface de planchers et normes constructives
Surface de plancher, taxes d'urbanisme et autorisations de construire
Les réformes conjointes des taxes d'urbanisme et du calcul de la densité
La surface de plancher retenue pour l'assiette des taxes d'urbanisme
La surface de plancher retenue pour le calcul de la densité
Comparaison Shob / SHON / surface de plancher / surface fiscale
Surface de plancher et réforme d'application du droit des sols
Nouveaux seuils de déclenchement d'une autorisation de construire
Entrée en vigueur et période transitoire pour la mise en oeuvre de la réforme de la surface et celle des autorisations d'urbanisme
Détermination de la densité de construction admise
Modalités de quantification des droits à construire autorisés
Le coefficient d'occupation des sols
Le COS volumétrique
Le quantum de surface de plancher
Fixation de la règle de densité par le plan local d'urbanisme
Faut-il fixer un COS ?
Fixation du COS en zone urbaine ou à urbaniser
Fixation du COS en zone naturelle
Prescription d'une densité minimale de construction
Bonifications de densité
Bonification en faveur des bâtiments à usage d'habitation
Bonification en faveur du logement social
Bonification en faveur de la performance énergétique
Majoration légale des droits à construire
Combinaison des dispositifs de bonification
Gestion de la densité de construction
Densité et opération de construction
Calcul de la constructibilité
Le report de COS
Le transfert de COS
Le dépassement de COS
Densité et division foncière
Gestion de la densité par l'aménageur d'une ZAC
Gestion de la densité par le constructeur-diviseur
Gestion de la densité par le lotisseur
Fiscalité de la densité de construction
Taxation de la surdensité
Le versement pour dépassement de COS
Le versement pour dépassement du PLD
Taxation de la sous-densité
L'institution du seuil minimal de densité
Le versement pour sous-densité

Géomètre-expert DPLG, expert judiciaire près la cour d'appel de Paris, membre de la Commission Urbanisme-Application du droit des sols de l'Ordre des géomètres-experts.
Ancien directeur de recherche au CRIDON de Paris.