Projektentwicklung im CRE-Management, Softcover reprint of the original 1st ed. 1998 Leitfaden zur Ausschöpfung von Wertsteigerungs- und Kostensenkungspotentialen im Flächenmanagement

Die gegenwartige liegenschaftsbezogene Investitions­ und Deinvestitionspolitik deutscher Unternehmen zeigt auf, daB ein professionelles Corporate Real Estate Management nur vereinzeIt und bestenfalls im Ansatz betrieben wird. So vielseitig wie die Zielgruppen fiir das Corporate Real Estate Management sind, so unterschiedlich sind auch Intention und Auspragungsgrad in den jeweiligen Unternehmen. Die Bandbreite reicht von institutionel­ len Immobilieninvestoren, wie Versicherungen, bis zu Unternehmen mit traditionell groBem Immobilien­ portfolio, wie TLG, Post, Bahn oder Telekom. Bei die­ sem Unternehmenstyp erhalt das gesamte Spektrum des Corporate Real Estate Managements eine noch starkere und ausgepragtere Bedeutung fiir die liegen­ schaftsbezogene Unternehmenspolitik, deren Ziel es sein muB Wertsteigerungspotentiale bei nicht mehr betriebsnotwendigen Arealen aufzuzeigen und Kosten­ senkungspotentiale bei betriebsnotwendigen Flachen und Objekten auszuschopfen. Unter dem Aspekt langfristig nicht mehr benotigte Liegenschaften mit der effizientesten Wertschopfung zu vermarkten, erhalt die Projektentwicklung als einer von vier Bausteinen des Corporate Real Estate Mana­ gement, neben dem Portfolio-, dem Verwertungs-, so­ wie dem Facility-Management, einen entscheidenden Stellenwert innerhalb dieses Aufgabenspektrums. Eine einfache Verwertung durch Verkauf von Fla­ chen "wie es steht und liegt" wird ab einer gewissen GrundstiicksgroBe am Markt kaum plazierbar sein. Urn das Potential fiir eine optimale Wertsteigerung auszu­ schopfen, ist die Wertschopfungskette in Abhangigkeit verschiedener EinfluBfaktoren solange zu durchlaufen, bis projektspezifisch der optimale Verwertungszeit- VI Vorwort punkt erreicht ist. Dies ist Aufgabe der Projektent­ wicklung.

I Einleitung.- II Bausteine des Corporate Real Estate (CRE).- 1 Definition und Aufbau des Corporate Real Estate.- 1.1 Aufgabenfelder im CRE.- 1.2 Praxisbeispiele.- 2 Projektentwicklung.- 2.1 Begriffsdefinition.- 2.2 Das Leistungsbild der Projektentwicklung.- 2.3 Aufgaben der Projektentwicklung (im CRE).- 2.4 Verwertungsphasen in der Projektentwicklung (im CRE).- 2.5 Verwertungsmodelle.- 2.6 Vergütung/Honorierung der Projektentwicklungsleistungen.- 3 Facility Management (FM).- 3.1 Definition Facility Management.- 3.2 Aspekte des Facility Managements.- 3.3 Facility Management als Teil der Projektentwicklung.- 4 Projektsteuerung.- III Phasen der Projektentwicklung.- 1 Projektidee.- 1.1 Verfahrensgrundsätze und Instrumente der Wertabschöpfung bei der Ausweisung von Baurecht.- 2 Standort- und Marktanalyse.- 2.1 Aufgaben und Stellenwert der Standort- und Marktanalyse.- 2.2 Standortfaktoren.- 2.2.1 Größe und Zuschnitt des Grundstücks.- 2.2.2 Erschließung und Nutzung.- 2.2.3 Topographie und Baugrund.- 2.2.4 Lage.- 2.2.5 Einzugsgebiet.- 2.2.6 Bedarf.- 2.2.7 Kaufkraft.- 2.2.8 Konkurrenz.- 2.3 Vorhandene Bausubstanz.- 2.4 Stellenwert der Standortanalyse für den Projektentwickler.- 2.5 Beispiel einer Markt- und Standortanalyse.- 2.6 Grundstückssicherung.- 3 Nutzungskonzept.- 3.1 Stadtkartenauszug mit Lagedarstellung des Areals.- 3.2 Lage in der Stadt Magdeburg.- 3.3 Städtebauliche Gebietsstruktur.- 3.4 Grün- und Freiflächenstruktur.- 3.5 Verkehrs- und Erschließungsstruktur.- 3.6 Bestandsstruktur.- 3.7 Ansichten Baubestand.- 3.8 Städtebauliches Entwurfskonzept.- 3.9 Nutzungskonzept.- 3.10 Nutzungskonzept (Erläuterungen).- 3.11 Nutzungskonzept (Struktur).- 3.12 Nutzungskonzept (Integration Bestand).- 3.13 Nutzungskonzept (Freiräume und Grünkonzept).- 3.14 Nutzungskonzept (Verkehr und Erschließung).- 3.15 Haupterschließung.- 3.16 Interne Erschließung.- 3.17 Ruhender Verkehr.- 3.18 Nutzungskonzept (Arbeiten in Salbke).- 3.19 Nutzungskonzept (Wohnen in Salbke).- 3.20 Nutzungskonzept (Wohnbeispiele).- 3.21 Nutzungskonzept („Gewerbegebiet“).- 3.22 Flächenzusammenstellung (auszugsweise).- 4 Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.- 5 Wertermittlung.- 5.1 Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes.- 5.1.1 Das Vergleichswertverfahren.- 5.1.2 Das Ertragswertverfahren.- 5.1.3 Das Sachwertverfahren.- 5.1.4 Das Residualverfahren.- 5.2 Stellenwert der Wertermittlung im CRE.- 5.3 Der Sachverständige für Wertermittlung.- 6 Altlasten.- 6.1 Erkundung und Erfassung von Altlasten.- 6.2 Sanierung.- 6.3 Sicherungsverfahren.- 6.4 Dekontaminationsverfahren.- 6.5 Sekundärtechniken.- 6.6 Zusammenhänge Projektentwicklung und Altlasten.- 7 Denkmalschutz.- 7.1 Einführung.- 7.2 Begriffsbestimmung.- 7.3 Rechtsfolgen.- 7.4 Bauen in der Umgebung von Denkmälern.- 7.5 Eigentümerinteressen versus Belange des Denkmalschutzes.- 7.5.1 Belastende Wirkung des Denkmalschutzes.- 7.5.2 Der Interessenkonflikt im gesetzlichen Regelungswerk.- 7.5.3 Der Rechtschutz des Eigentums gegen die belastenden Maßnahmen des Denkmalschutzes.- 7.6 Projektentwicklung und Denkmalschutz.- 8 Projektfinanzierung.- 8.1 Definition Projektfinanzierung.- 8.2 Projektfinanzierung versus klassischer Unternehmenskredit.- 8.3 Projektfinanzierungskonzepte.- 8.4 Klassische Projektfinanzierungsmodelle.- 8.4.1 Finanzierung mit Eigenkapital.- 8.4.2 Mischfinanzierung mit Eigen- und Fremdkapital.- 8.4.3 Finanzierung mit Fremdkapital.- 8.5 Neue (alternative) Finanzierungstechniken.- 8.5.1 Mezzanine Finanzierung / equity-kicker-Finanzierung.- 8.5.2 Partnercipating-Mortgage-Finanzierung.- 8.5.3 Joint-Venture-Finanzierung.- 8.5.4 Securitization.- 8.5.5 Finanzierung über Immobilienfonds.- 8.5.6 Immobilien-Leasing-Finanzierung.- 8.6 Verwertungsmodelle im CRE.- 8.6.1 Modellvarianten.- 8.6.2 Beispiel eines Verwertungsmodells.- 9 Bauplanungs- und Bauordnungsrecht.- 9.1 Baurecht.- 9.1.1 Baurechtsausweisung von Grundstücken.- 9.1.2 Besonderes zur Bebaubarkeit von Grundstücken.- 9.1.3 Eigentumsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben.- 9.1.4 Verträge und Vereinbarungen.- 9.2 Erbbaurecht.- 9.3 Verfahrensgrundsätze zur sozialgerechten Bodennutzung.- 10 Vermarktung.- 10.1 Marketingpolitische Besonderheiten.- 10.1.1 Marktforschung.- 10.1.2 Objektart.- 10.1.3 Zeitliche Zielsetzung.- 10.2 Zielgruppen und Konkurrenzobjekte.- 10.3 Büro- und Verwaltungsgebäude.- 10.4 Intelligente Bürogebäude.- 10.5 Handelsimmobilien.- 10.6 Gewerbe- und Technologieparks.- 10.7 Senioreneinrichtungen.- 10.8 Marketingkonzept.- 10.9 Aufgaben des Bauherrn.- Literatur.